オークウェスト不動産

オファー（購入申し込み）の前にする事

良い物件が見つかって、購入申し込み契約書を売り主に出す前にする事。

１

不動産登記所の登記を調べその物件が法律的に問題がないかどうかを調べる。（ｲﾝﾃﾞｯｸｽｻｰﾁ・ﾀｲﾄﾙｻｰﾁ）

２

購入申し込み契約書の価格の設定を、以下の方法によって行う。

Ａ：	土地代と建築コストを割り出して、物件の市場価格を割り出す。（一般的に、新築の建物の時に有効な方法）
Ｂ：	購入しようとしている建物と、良く似かよった物件が過去に幾ら位で売れているかを調べて、販売実績比較により市場価格を割り出す。（建てられてから年数の経っている物件に用いる方法）

オファー（購入申し込み書）の作成と交渉、合意

１：購入申し込み書（CONTRACT OF PURCHASE AND SALE）の作成オファーには以下の基本的な条件を明記して売り主と交渉が始まります。

購入申し込み書作成者名：
作成年月日：
購入希望者名並びに住所：
デポジット：（頭金にあたる物で一般的に購入金額の５ー１０％）
物件住所とその法的名称：
購入希望額：
決済日：（取引が行われ名義変更と資金の受け渡しをする日）
調整日：（この日を境に諸経費支払責任が売り主より買い主に移る）
引き渡し日：（鍵の引き渡しをする一般的に正午１２時に行われる）
購入金額に含まれる備品：（設備は基本的には購入金額に含まれる）

契約条項、並びに条件（これらは物件毎により異なるのでよく専門家の意見を参考にして挿入すること）購入者の署名（日本では実印を押す事にあたる）：

上記の条件等が交渉により互いに合意になれば契約成立です。その後は売り主買い主双方が弁護士をたてて名義変更、資金の授受の手続きを進めて行きます。

オファー（購入申し込み）を出して売買契約が成立してから

１：銀行に融資の申し込みをする（銀行より融資が必要な場合）

銀行によって、多少金利が異なりますので、少なくとも３－４の銀行、クレジットユニオン、トラスト会社に貸し出しの条件を聞いてみるのがよいと思われます。

２：弁護士を雇う

それぞれ弁護士には専門分野があり、不動産取引に経験の豊富な、良く説明をして下さる弁護士を捜されると良いと思われます。名義変更の為の必要書類、決済の為の資金の受け渡しなど買い主に変わって取引を進めてもらいます。

３：保険の手配

一戸建ての場合
	一戸建ての場合は建物の火災保険、第三者の損害補償保険、盗難保険（保有状況により含まれない）などがパッケージになっています。
ｺﾝﾄﾞﾐﾆｱﾑの場合
	建物自体は月々の共益費より火災保険が掛けられていますので、配慮する必要は有りません。　ただし個々が所有するｺﾝﾄﾞﾐﾆｱﾑの内部での火災保険（家具、電化製品、カーペット等）と内部で発生した事故に対する損害賠償保険、盗難保険（保有状況により含まれない）は各自で保険の手配が必要です。

４：電話、電気、ガス、ケーブルテレビ等の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　サービス申し込みを行う

＊

上記１ー４に関しても当社社員が代行または同行して御手伝いさせて頂きます。

＊

注意　銀行、弁護士、会計士については、できれば家を捜し始めた時点で一度合って色々と助言を貰っておいた方がよいでしょう。特に物件を賃貸にだす場合非居住者の税務申告に関してあらかじめ会計士の助言をもらっておくべきでしょう。
（これらの方々の紹介、同行サービスも当社社員が御手伝いさせて頂きます。）

購入資金の流れと登記の方法
例

１　契約成立とデポジット支払

契約成立と同時にデポジットを支払います。　一般的には購入金額の５－１０％です。　これは決済時に購入資金の一部として充当する事になります。　デポジット支払は一般的に仲介に入る不動産会社または取引を担当する弁護士事務所に支払い決済日まで預けられます。

２　名義変更の為の書類にサインする

契約成立後買い主の弁護士が名義変更のための書類を作成します。　それらの書類は以下のとおりです。　これらの書類にサインをされて決済日までに弁護士に提出します。

購入者の決済計算明細書：これには決済に際していくら必要か明示されています。また雇われた弁護士に対して、名義変更後、売り主に売却資金支払いを行っても良い旨の指示書でもあります。

市民証明書：購入者がどこの国の市民でどこに居住しているかを明記し、その書類にサインをして、カナダ統計局に提出されます。

固定資産取得税申告書：この税金は購入時のみかかり購入金額の最初の２０万ドルに対しては１％、２０万ドルを越える部分に対しては２％課税されます。　この税金はブリティッシュ　コロンビア州に対して支払う物です。

物品、サービス税申告書：新築の物件の場合のみ課税される物で購入金額の（Ｇ．Ｓ．Ｔ．）5％が税率です。この税金はカナダ歳入庁に支払われる物です。

銀行借り入れ書類：現地で銀行融資を受ける場合の金銭貸借契約書です。当契約書に日本で署名をなされる場合は弁護士事務所もしくはカナダ大使館（東京）、総領事館（大阪）、領事館（名古屋、福岡、札幌）にて行って頂きます。

３　決済と名義変更

購入者の決済計算明細書により提示された決済の為に必要な資金を、弁護士事務所に、決済日前日までに届けます。決済日に行われる名義変更と資金の受け渡しは以下の順に行われます。

ｽﾃｯﾌﾟ1：
買い主の弁護士はあらかじめ売り主の弁護士を通して売り主により署名済の移転登記の認可書を登記書に提出して名義を変更する。（移転登記をする時点においては買い主の弁護士事務所には購入の為の決済資金が保持されている事が条件である）
ｽﾃｯﾌﾟ2：
銀行融資が有る場合はｽﾃｯﾌﾟ1の完了後買い主の弁護士が名変が終わった旨、銀行に伝え融資資金の支払請求を行う。
ｽﾃｯﾌﾟ3：
買い主の弁護士より売り主の弁護士に対して売却資金を振り出す。
ｽﾃｯﾌﾟ4：
買い主の弁護士は取引が完了した旨、仲介不動産会社に連絡をして買い主より預かっているデポジットの振出の指示をする。この時点ではデポジットはすでに売り主の売却資金となっているので不動産会社は売り主に対してのデポジットと売り主が支払う不動産仲介手数料を調整して差額を売り主に振り出す。
ｽﾃｯﾌﾟ5：
買い主の弁護士は買い主にすべての取引が完了した旨報告を行う。

　以上の各ステップは一般的には決済日にすべて行われます。　登記所が忙しくてごくまれには翌日に延びる場合があります。こちらでの不動産取引は弁護士の保証により先行登記が行われ資金の受け渡しは後にきますのでお金は支払ったが名義が変わらないと言う事は有りません。

　物件引き渡し：売り主側の不動産会社と買い主側の不動産会社により鍵の引き渡しが行われた後に、買い主には買い主側不動産会より鍵が渡されます。

注意点：

　頭金はカナダではデポジットと表現して日本で言うとことろの手付け金にはあたりません。
　カナダでは契約になった時点でその契約に拘束力及び強制執行力があります。
　日本の契約でよく見かける手付け流し、手付け倍返しによる契約破棄条項はこちらの不動産売買契約には有りません。
契約書に署名をする場合は十二分に契約内容を理解した上で行ってください。
　こちらでサインをなされるのは日本で実印を押すのと同じで有ることを忘れないでください。